Depuis septembre 2024, une nouvelle obligation s'impose à tous les propriétaires qui louent leur bien en location courte durée en Italie : l'obtention d'un Codice Identificativo Nazionale, plus communément appelé CIN. Que vous possédiez une villa à Ostuni, un trullo dans la Valle d'Itria ou un appartement à Lecce, cette réforme vous concerne directement. Dans cet article, je vous explique ce qu'est le CIN, pourquoi il a été créé, comment l'obtenir, et ce que cela change concrètement pour votre investissement locatif dans les Pouilles.

Qu'est-ce que le CIN et pourquoi a-t-il été créé ?

Le CIN — Codice Identificativo Nazionale — est un identifiant unique attribué à chaque logement proposé à la location saisonnière ou touristique en Italie. Il a été instauré par le Décret Législatif du 18 novembre 2023, n°145, transposant une directive européenne visant à renforcer la transparence du marché locatif touristique.

Concrètement, cette réforme poursuit trois objectifs majeurs :

  • Lutter contre la concurrence déloyale entre les hébergements professionnels (hôtels, B&B) et les locations entre particuliers, longtemps moins réglementées.
  • Améliorer la traçabilité fiscale des revenus générés par la location courte durée, un secteur qui échappe encore partiellement à l'administration fiscale italienne.
  • Sécuriser les voyageurs en garantissant que chaque logement loué respecte des normes minimales de sécurité et d'hygiène.

En résumé, le CIN est la réponse de l'État italien à l'explosion des plateformes comme Airbnb et Booking.com, qui ont profondément transformé le marché locatif dans des régions touristiques comme les Pouilles.

« Le CIN n'est pas une contrainte supplémentaire pour les investisseurs sérieux — c'est une opportunité de se différencier et de rassurer les voyageurs. »

Qui est concerné par l'obligation du CIN dans les Pouilles ?

L'obligation s'applique à toute personne, physique ou morale, qui propose un logement à la location de courte durée en Italie. Sont donc concernés :

  • Les particuliers qui louent leur résidence principale ou secondaire via des plateformes en ligne.
  • Les propriétaires de maisons de vacances, villas, trulli, masserie ou appartements loués à des fins touristiques.
  • Les agences immobilières et les gestionnaires de biens agissant pour le compte de propriétaires.
  • Les structures d'hébergement touristique non classifiées (bed and breakfast, chambres chez l'habitant, etc.).

En revanche, les locations résidentielles classiques de longue durée (supérieures à 30 jours) ne sont pas soumises à cette obligation. La frontière est donc claire : dès lors que vous louez votre bien à la nuit ou à la semaine dans une logique touristique, le CIN est obligatoire.

Comment obtenir son CIN ? Le processus étape par étape

La bonne nouvelle, c'est que la procédure est entièrement dématérialisée. Le CIN s'obtient sur le portail national BDSR (Banca Dati delle Strutture Ricettive), géré par le Ministère du Tourisme italien.

Étape 1 : Préparer ses documents

Avant de vous connecter à la plateforme, réunissez les documents suivants :

  • Votre identifiant fiscal italien (codice fiscale) ou celui de votre société.
  • L'adresse exacte du logement et ses caractéristiques (surface, nombre de pièces, capacité d'accueil).
  • Les titres de propriété ou le contrat de location si vous êtes sous-locataire autorisé.
  • Les attestations de conformité aux normes de sécurité (détecteurs de fumée, extincteurs, etc.).

Étape 2 : S'inscrire sur le portail BDSR

Rendez-vous sur le site officiel du Ministère du Tourisme (ministeroturismo.gov.it) et accédez à la section dédiée au CIN. La connexion s'effectue via le système d'identité numérique italien SPID ou via la CIE (Carta d'Identità Elettronica). Si vous êtes un ressortissant étranger sans SPID, il est fortement recommandé de mandater un professionnel local (avocat, commercialiste) pour effectuer la démarche en votre nom.

Étape 3 : Déclarer le bien et obtenir le code

Une fois connecté, renseignez les informations relatives à votre logement. Après vérification automatique, le système génère un code alphanumérique unique attribué définitivement à votre bien. Ce code est lié à l'adresse du logement, pas à son propriétaire : en cas de vente, le nouveau propriétaire devra effectuer les démarches pour le transférer ou en obtenir un nouveau.

Étape 4 : Afficher et communiquer le CIN

Une fois obtenu, le CIN doit obligatoirement apparaître :

  • Sur toutes vos annonces en ligne (Airbnb, Booking, Vrbo, site personnel, etc.).
  • Sur les contrats de location remis aux voyageurs.
  • À l'entrée du logement, sous forme d'affichage physique visible.

Les plateformes numériques sont elles-mêmes tenues de vérifier que le CIN est renseigné avant de publier une annonce. Airbnb et Booking.com ont d'ores et déjà intégré ce champ obligatoire pour les biens situés en Italie.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

Le législateur italien n'a pas plaisanté sur les pénalités. En cas d'absence de CIN ou de non-affichage :

  • Amende de 800 à 8 000 € pour le propriétaire ou le gestionnaire du bien.
  • Amende de 500 à 5 000 € pour les plateformes qui publient une annonce sans CIN valide.
  • Possibilité de suspension de l'annonce sur les plateformes en ligne jusqu'à régularisation.

Ces montants sont significatifs. Pour un investisseur qui tire des revenus locatifs substantiels de son bien dans les Pouilles, négliger cette obligation serait une erreur coûteuse, tant financièrement que pour la réputation de son bien.

CIN et fiscalité : ce que ça change pour vos revenus locatifs

Le CIN s'inscrit dans un contexte de renforcement global du contrôle fiscal sur les locations touristiques en Italie. Il est intimement lié à la cedolare secca, le régime d'imposition forfaitaire à taux réduit applicable aux locations courte durée.

Depuis 2024, le taux de la cedolare secca pour les locations saisonnières a été modifié : il reste à 21 % pour le premier bien loué, mais passe à 26 % à partir du deuxième bien. Cette évolution fiscale, combinée à l'obligation du CIN, traduit une volonté claire de professionnaliser et d'encadrer davantage le secteur.

Pour les investisseurs étrangers — notamment les Français qui représentent une part importante des acheteurs dans les Pouilles — il est essentiel de s'entourer d'un commercialiste (expert-comptable italien) pour s'assurer de la conformité fiscale de leur activité locative.

Ce que cela signifie concrètement pour votre investissement dans les Pouilles

Loin d'être un obstacle, le CIN représente une opportunité pour les investisseurs sérieux. Il professionnalise un marché qui en avait besoin et renforce la confiance des voyageurs. Un bien correctement enregistré, affiché et géré sera perçu comme plus fiable — ce qui peut se traduire par de meilleures évaluations et un taux d'occupation supérieur.

Les Pouilles restent l'une des destinations touristiques les plus dynamiques d'Italie. Avec plus de 15 millions de nuitées enregistrées chaque année en Puglia, la demande locative est structurellement forte, notamment sur les segments haut de gamme : villas avec piscine, trulli rénovés, masserie de caractère. Ce sont précisément ces biens qui offrent les meilleurs rendements locatifs.

Si vous envisagez d'investir dans la région ou si vous souhaitez optimiser un bien existant, je vous invite à Découvrir nos biens à fort potentiel locatif sélectionnés par notre équipe locale selon des critères stricts de rentabilité et de conformité réglementaire.

En résumé : les points clés à retenir

  • Le CIN est obligatoire pour toute location saisonnière en Italie depuis septembre 2024.
  • Il s'obtient gratuitement sur le portail national BDSR du Ministère du Tourisme.
  • Il doit être affiché sur toutes les annonces en ligne et à l'entrée du logement.
  • Les sanctions en cas de non-conformité peuvent atteindre 8 000 €.
  • Le CIN s'inscrit dans une logique globale de professionnalisation et de transparence fiscale du secteur.
  • Pour les investisseurs étrangers, l'accompagnement par un professionnel local est fortement recommandé.

Le marché locatif touristique des Pouilles est mature, réglementé et prometteur. À condition d'en respecter les règles — et le CIN en est la pierre angulaire depuis 2024.

Franck Camby — Pouilles Invest